Rentabilidad de una plaza de garaje

La rentabilidad de una plaza de garaje es una pregunta que me han hecho muchas veces a lo largo de mi vida profesional, si interesa o no comprar una plaza de garaje para alquilarla. Y mi respuesta siempre fue la misma: depende. He visto artículos en redes sociales en el que se han centrado única y exclusivamente en una parte del aspecto económico. Es decir, examinando minuciosamente solo el cash flow de la compra de la plaza de garaje, los gastos de mantenimiento que conlleva, la amortización fiscal y los ingresos correspondientes. Visto así, si solo se tiene en cuenta esos aspectos, obviamente, se le empezaría a sacar rentabilidad a partir de una serie de años.

Veámoslo con un ejemplo práctico con números redondos lo que supondría en un ejercicio fiscal:

• Supongamos un precio medio de adquisición de 12.000 € más 500 € de gastos de adquisición (notaría, registro de la propiedad, gestoría administrativa, etc.). Total coste: 12.500 €.

• Supongamos que la distribución del IBI es 70% suelo y 30% construcción. La amortización en IRPF sería del 3% sobre el 30% de 12.500 €, que son 112,5 €. Valor catastral, por ejemplo, 10.000 €.

• Gastos de comunidad: 15 € al mes, 180 € al año.

• IBI: 35 € al año.

• Intereses del préstamo, por ejemplo, a ocho años, un 5% de interés, unos 600 € al año. Total cuota del préstamo: 200 € al mes, 2.400 € al año.

• Importe del alquiler: 60 € al mes, 720 € al año.

Veámoslo gráficamente:

Como se puede ver, si no está alquilada, se producen unos pagos anuales de 2.715€ y un ingreso fiscal, por el que hay que pagar, de 100€.

Si está alquilada, el desembolso total de tesorería es algo menor, 1.895€, y se producen unas pérdidas fiscales, que se compensarán en los próximos cuatro ejercicios. El rendimiento es negativo y se producen más pagos que cobros, con lo que, para que el balance fuera positivo, tendrían que pasar una serie de años. Tiempo que dependerá, principalmente, del pago del préstamo.

Ahora bien, una plaza de garaje es un inmueble. Un inmueble es una inversión como tal, independientemente de que se alquile o no, se use o no. Un inmueble es una inversión. Es más, incluso sin hacer nada, cuando se vende, generalmente se gana dinero que compensa todos los gastos invertidos y más.

Sin embargo, no solo se produce una plusvalía con su venta, sino que, al ser un inmueble, sirve para más cosas. Por ejemplo, para avalar. Se puede avalar la compra de un coche, un préstamo o, incluso, una casa con una o varias plazas de garaje. En el caso de que las cosas fueran mal no es lo mismo perder una casa que una plaza de garaje.

También sirve para tener derechos de voto en la comunidad de que se trate, para quien considere que eso puede ser un plus, que los hay, y más si la plaza de garaje extra (no la que está incluida en el propio piso) está en la propia comunidad en la que se vive.

Por lo tanto, una plaza de garaje es una inversión en sí misma, que puede utilizarse como garantía. El alquiler no es incompatible con la garantía. Se puede garantizar un préstamo para la compra de un coche, por ejemplo, y, a la vez, estar alquilado, generando ingresos.

Además, es un inmueble que, por su precio, es accesible a mucha más gente que una vivienda. El inconveniente es que solo tiene un uso posible, que es aparcar un vehículo. No se puede reformar, ni cerrar, ni cambiar su uso. Una plaza de garaje es lo que es, pero es mucho más de lo que parece a simple vista, como acabamos de ver.

Otra cosa a tener en cuenta es la fiscalidad. No es lo mismo que el inmueble lo adquiera una persona física a que lo haga una sociedad. El tipo aplicable es distinto, el porcentaje de amortización es distinto, las deducciones y reducciones son distintas en IRPF y en IS. Con lo que sería interesante analizar el caso concreto de una y otra forma, para ver realmente cuál de las dos formas sería más rentable.

Si solamente se analiza la parte económica y no la parte potencial que realmente tiene un inmueble, es obvio que no es excesivamente rentable o, incluso, podría no serlo nunca, y que pueden pasar muchos años hasta que se recupera íntegramente el dinero invertido. Pero, si se toman en cuenta estas otras cosas y seguro que alguna más que ahora mismo no se me ocurre, sí que resultaría rentable e interesante, incluso aunque no se alquilase.

De todas formas, es curioso que esta pregunta se haga en relación a las plazas de garaje y no en relación a una vivienda, por ejemplo. A nadie se le ocurre preguntar, ni siquiera pensar, la rentabilidad de la compra de una vivienda, si merece la pena comprarla para alquilarla o no. Una vivienda es una inversión en sí misma. ¿Por qué no se piensa lo mismo de una plaza de garaje? Es un inmueble igual, una inversión inmobiliaria y con un precio bastante más accesible.

Entonces, ¿es rentable una plaza de garaje? Pues depende. Depende de lo que entienda cada uno por rentabilidad, de dónde se encuentre en cada persona el nivel de rentabilidad según su perfil inversor, de si quieren sacarle dinero a corto plazo o si prefieren esperar. Depende de si prefieren otros tipos de inversiones… Cada persona es un mundo. Para unos será una inversión interesante y para otros no.

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